Construction à l’arrêt. Ventes figées. Foncières fragilisées. Derrière la façade rassurante de la pierre, un marché bloqué par ses certitudes. Pourquoi ça coince ? Et pourquoi ça ne repart pas ?
Sommaire
- Un marché à l’arrêt sur toute la ligne
- Les foncières : quand la pierre-papier se prend le mur
- Une singularité française : la pierre comme fierté, pas comme actif
- Et maintenant ? L’Europe freine, l’État hésite
- Conclusion : pour débloquer le marché, il faut débloquer les têtes
1 – Un marché à l’arrêt sur toute la ligne
En 2025, le marché immobilier français est grippé. Plus personne ne construit, plus personne n’achète, plus personne ne vend sereinement.
- La construction ? Moins de 295 000 logements commencés en 2023, contre plus de 410 000 en 2019. Les permis de construire s’effondrent (-28 %). Normes, coûts et ZAN (zéro artificialisation nette) figent les mairies et les promoteurs.
- L’achat ? Le crédit immobilier est devenu un filtre social.
Un couple à 4 500 € de revenus mensuels pouvait emprunter 310 000 € en 2021 ; aujourd’hui, à taux égal, seulement 230 000 €.
- La vente ? Les transactions chutent : de 1 million par an à 850 000.
Les délais explosent : entre 3 et 6 mois selon les zones, parfois plus dans les villes moyennes ou rurales.
2. Les foncières : quand la pierre-papier se prend le mur
a) SCPI, foncières cotées : la mécanique s’effondre
Derrière les biens en dur, la pierre-papier — SCPI, foncières cotées, OPCI — offre l’illusion d’un placement souple et rentable.
Mais ce modèle repose sur trois piliers :
- Crédit bon marché,
- Rendements locatifs réguliers,
- Valorisation continue des actifs.
Ces trois piliers sont désormais fragilisés :
- Hausse des taux = dette plus coûteuse,
- Baisse des valeurs d’actifs = bilan dégradé,
- Afflux de retraits = besoin urgent de liquidité.
Certaines SCPI ont gelé les retraits ou baissé la valeur de leurs parts.
Icade a déprécié de 10 % son portefeuille de bureaux en un an.
Gecina tente de se réorienter vers le logement résidentiel, signe que le bureau ne paie plus.
Et du côté des valeurs des foncières françaises en bourse, les chiffres parlent d’eux-mêmes (base 2018 → 2025) :
| Foncière | Cours 2018 (approx.) | Cours actuel (mars 2025) | Évolution approximative |
|---|---|---|---|
| Unibail-Rodamco-Westfield | ~205 € | ~75 € | –63 % |
| Icade | ~92 € | ~48 € | –48 % |
| Gecina | ~145 € | ~106 € | –27 % |
Les chiffres varient, mais la tendance est claire :
aucune grande foncière n’a retrouvé ses niveaux d’avant-crise.
b) Un mirage de liquidité
Contrairement à ce que croient de nombreux épargnants, les parts de SCPI ne sont pas facilement revendables.
- Il faut un acheteur,
- Les prix ne sont pas garantis,
- Et les délais s’allongent fortement en période de stress.
Résultat : on se croyait à l’abri dans un actif tangible, on découvre qu’on est coincé avec un produit illiquide en période de tempête.
c) Une crise de modèle
La pierre-papier a été dopée par dix ans de taux bas. Mais aujourd’hui, son modèle vacille. Ce n’est plus un amortisseur, c’est une caisse de résonance de la crise.
3. Une singularité française : la pierre comme fierté, pas comme actif
a) Un marché gouverné par la psychologie
En France, on n’achète pas juste un logement. On achète un accomplissement.
Et on vend rarement sans résistance.
Aujourd’hui, les vendeurs refusent de baisser leur prix car ils se comparent au pic de 2021, pas à leur prix d’achat réel.
Pourtant, la plupart ont acheté il y a 8 à 10 ans, avec des taux très bas. Ils ont gagné sur la durée.
Mais ils bloquent sur l’idée de “perdre” par rapport à un sommet dépassé.
C’est une perte d’opportunité, pas une perte financière.
Mais psychologiquement, c’est vécu comme une dévalorisation personnelle.
Ce biais d’ancrage paralyse le marché : on préfère ne pas vendre que de vendre “moins que prévu”.
b) Quelques repères chiffrés (données 2024 – Notaires de France) :
| Ville | Prix au m² (appart) | Évolution 1 an | Délai moyen de vente |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 420 € | -5,8 % | 84 jours |
| Lyon | 4 460 € | -6,2 % | 76 jours |
| Toulouse | 3 140 € | -1,8 % | 72 jours |
| Limoges | 1 390 € | -0,5 % | 104 jours |
| Saint-Étienne | 1 140 € | -1,1 % | 122 jours |
| Mulhouse | 1 190 € | -2,5 % | 130 jours |
Partout, les délais s’allongent. Même là où les prix baissent peu.
4. Et maintenant ? L’Europe freine, l’État hésite
a) La BCE reste sur ses gardes
Pour combattre l’inflation, la Banque Centrale Européenne a relevé ses taux à 4 %.
Résultat :
- Crédit plus cher → chute de la demande,
- Moins d’investissement → chute de l’offre,
- Mais la BCE ne bouge pas : elle veut éviter un retour de l’inflation, surtout dans les services.
La BCE ne soutient pas un pays en particulier. Et l’immobilier n’est pas son mandat prioritaire.
b) L’État français a des marges… mais pas de cap
L’État pourrait :
- Booster le prêt à taux zéro (PTZ),
- Accélérer la rénovation thermique avec des aides massives,
- Mieux cibler la fiscalité pour stimuler l’investissement locatif intelligent.
Mais il est paralysé par une triple contrainte :
- Budgétaire (réduction du déficit),
- Écologique (moins construire, densifier mieux),
- Politique (ne pas mécontenter ni les élus locaux ni les électeurs).
Le résultat ? Pas de cap clair, donc pas de confiance, donc pas de relance.
5. Conclusion : pour débloquer le marché, il faut débloquer les têtes
La crise immobilière actuelle est d’abord une crise de croyance :
On croyait que la pierre montait toujours, que vendre moins cher était une honte, que la liquidité était garantie.
Ce n’est plus vrai.
Ce n’est pas l’immobilier qui s’effondre.
C’est une certaine illusion de maîtrise, et une certaine forme de foi aveugle dans un modèle passé.
- Tant que les vendeurs ne bougeront pas,
- tant que les investisseurs resteront dans le doute,
- tant que l’État ne prendra pas position,
- le marché restera figé, les projets à l’arrêt, et les logements au point mort.
Il est temps de remettre la finalité au centre :
non pas valoriser des mètres carrés,
mais loger des gens dans un pays qui change.
